Neuigkeiten zu steuerlichen Themen

Haben Sie den Begriff "Bodenrichtwertzone" schon einmal gehört? Damit ist ein Gebiet gemeint, in dem, auf den Bodenrichtwert bezogen, einheitliche Wertverhältnisse herrschen. Das heißt, man geht davon aus, dass die Wertunterschiede zwischen allen Grundstücken innerhalb einer Zone nicht allzu groß sind. Der Bodenrichtwert ist entscheidend für die Berechnung der Grundsteuer. Im Streitfall lagen zwei unterschiedliche Grundstücke in einer Zone. Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) musste entscheiden, ob unterschiedliche Bodenrichtwerte zu berücksichtigen sind.

Der Antragsteller ist anteiliger Eigentümer einer Doppelhaushälfte. Hinter diesem Grundstück liegt das im Alleineigentum des Antragstellers befindliche, zu einem Landschaftsschutzgebiet gehörende Grundstück. Beide Flurstücke befinden sich in einer Bodenrichtwertzone, die auf den Stichtag 01.01.2022 einen Bodenrichtwert von 630 EUR/qm für baureifes Land ausweist. Der Antragsteller gab an, das unbebaute Grundstück werde als Gartenfläche genutzt.

Laut einem Gutachterausschuss betrage der Bodenrichtwert für vergleichbare Flächen in anderen Zonen 3,50 EUR/qm. Der Antragsteller beantragte daher eine Minderung des Bodenrichtwerts. Das Finanzamt gewährte jedoch nur eine Reduzierung auf 78,25 EUR. Da vom Gutachterausschuss kein Bodenrichtwert bzw. lediglich ein Bodenrichtwert für baureifes Land ermittelt werde, sei der Wert des unbebauten Grundstücks nach dem Gesetz mit 12,5 % des Bodenrichtwerts für baureifes Land anzusetzen.

Die Klage vor dem FG war erfolgreich. Die zu bewertende Fläche kann keinem der Entwicklungszustände von baureifem Land, Rohbauland, Bauerwartungsland oder Flächen der Land- und Forstwirtschaft zugeordnet werden. Der Senat ordnete sie daher als "sonstige Fläche" ein. Er konnte offenlassen, ob das Finanzamt berechtigt war, den Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Im Übrigen war die vom Finanzamt vorgenommene eigene Ableitung eines Bodenrichtwerts in der Sache nicht nachvollziehbar. Eine Grundlage oder eine Herleitung für die hierfür angewandte Formel hatte es nicht dargelegt.

Da in der Literatur erfahrungsgemäß etwa der zwei- bis vierfache Betrag des Werts der reinen land- oder forstwirtschaftlichen Flächen herangezogen wird, setzte das FG den Bodenrichtwert mit 10,50 EUR, also dem dreifachen Wert des Bodenrichtwerts für Grünland, an.

(aus: Ausgabe 06/2025)

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt (FA) nicht nur den bloßen Bodenwert mit Grunderwerbsteuer belastet, sondern auch die Bauerrichtungskosten. Grund hierfür sind die Regelungen zum sogenannten einheitlichen Vertragswerk, nach denen zu prüfen ist, ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute oder das (zukünftig) bebaute Grundstück war.

Nach zwei neuen Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) erhöhen auch Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche beim Hausbau die Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Diese Entgelte können vom FA dann mit einem separaten nachträglichen Steuerbescheid besteuert werden. Nicht besteuert werden dürfen allerdings Hausanschlusskosten, die der Grundstückskäufer bereits nach dem (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtend übernehmen muss.

In den beiden zugrunde liegenden Verfahren hatten sich die Bauträger in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien verpflichtet. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden hatten die Käufer noch Änderungswünsche bei der Bauausführung geäußert. Das FA hielt die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche für grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Grunderwerbsteuerbescheide gegenüber den jeweiligen Käufern.

Der BFH gab dem Amt recht und verwies darauf, dass auch Leistungen zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören würden, die der Erwerber des Grundstücks dem Veräußerer zusätzlich neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung gewährt. Diese Leistungen dürften separat besteuert werden. Zusätzliche Leistungen, zu denen sich der Käufer bereits bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags verpflichtet, unterlägen hingegen schon im Rahmen der Besteuerung des Immobilienkaufpreises der Grunderwerbsteuer.

Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind jedoch nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im ersten Verfahren darin, dass der Käufer laut Kaufvertrag verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen, und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne Weiteres selbst ausführen lassen durfte.

Im zweiten Verfahren war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für die nachträglichen Sonderwünsche "Innentüren, Rollladenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge" dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah.

Hinweis: Wer den Kauf eines Grundstücks samt anschließender Bebauung plant, sollte vorab mit seinem steuerlichen Berater besprechen, welche grunderwerbsteuerlichen Folgen er einkalkulieren muss.

(aus: Ausgabe 06/2025)

Wenn Sie ein Haus erben, in dem der Erblasser vorher gewohnt hat, kann dieses unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit werden. Eine dieser Voraussetzungen ist, dass Sie das Objekt nach der Erbschaft selbst bewohnen. Aber wie wird eigentlich das Wohnobjekt definiert? Und wie ist es zu bewerten, wenn mehrere Objekte miteinander verbunden sind? Ob auch in solchen Fällen eine Steuerbegünstigung einschlägig ist, musste das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) kürzlich entscheiden.

Der Kläger war Alleinerbe einer Eigentumswohnung (Wohnung I). Diese bestand aus zwei Wohneinheiten auf derselben Etage, die über einen Balkon miteinander verbunden waren und als gemeinsamer Familienwohnsitz betrachtet wurden. In dieser Wohnung lebte die Erblasserin bis zu ihrem Tod. An einer weiteren, ca. 130 Meter von Wohnung I entfernten Eigentumswohnung (Wohnung II) erbte er einen Miteigentumsanteil von 50 %.

Der Kläger reichte die Erbschaftsteuererklärung ein und beantragte für den Miteigentumsanteil an Wohnung II die Steuerbefreiung für ein Familienheim. Die Erblasserin habe geplant, in Wohnung II umzuziehen, sei aber aus gesundheitlichen Gründen daran gehindert worden. Das Finanzamt gewährte dem Kläger die von ihm begehrte Steuerbefreiung jedoch nicht.

Die Klage vor dem FG war unbegründet. Zu Recht wurde der Miteigentumsanteil an Wohnung II nicht von der Erbschaftsteuer befreit. Die Voraussetzungen für eine Behandlung der Wohnung II als Familienheim lagen nicht vor. Wohnung II war weder der Lebensmittelpunkt der Erblasserin noch wurde sie zu irgendeinem Zeitpunkt zwischen Anschaffung und Versterben von ihr zu Wohnzwecken genutzt. Auch wenn im Streitfall die beiden Wohnungen innerhalb der Familie als eine Einheit betrachtet wurden und allen Familienmitgliedern zu Wohnzwecken dienten, handelt es sich um baulich voneinander getrennte Immobilien und demgemäß um steuer- und bewertungsrechtlich separate Vermögenswerte. Daher ist Wohnung II auch kein steuerbegünstigtes Familienheim.

(aus: Ausgabe 06/2025)

Die Abgabenordnung bestimmt, dass Wirtschaftsgüter grundsätzlich dem zivilrechtlichen Eigentümer zuzurechnen sind. Abweichend hiervon muss ein Wirtschaftsgut aber derjenigen Person zugerechnet werden, die die tatsächliche Herrschaft über das Wirtschaftsgut ausübt - und zwar in der Weise, dass sie den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Wirtschaftsgut wirtschaftlich ausschließen kann. In diesem Fall spricht man von wirtschaftlichem Eigentum.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich in einem neuen Urteil mit der Frage befasst, wem das wirtschaftliche Eigentum an zur Sicherheit übereigneten Aktien zuzurechnen ist. Im zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin mit ihrer Bank zeit- und betragsgleiche, gegenläufige Wertpapierpensions- und Wertpapierdarlehensgeschäfte abgeschlossen. Für die Dauer der Wertpapierdarlehen hatte sie als Sicherheit börsennotierte britische Aktien von ihrer Bank erhalten (gegen Zahlung einer Gebühr). Über diese Aktien konnte sie uneingeschränkt verfügen und mit ihnen verbundene Stimmrechte ausüben.

Bei Beendigung der Wertpapierdarlehen musste sie Aktien gleicher Art und Menge zurückübertragen; ausgeschüttete Dividenden hatte sie zeit- und betragsgleich an ihre Bank weiterzuleiten. Da bezogene Dividenden nach der damaligen Rechtslage steuerfrei gewesen waren, die Weiterleitung der Dividenden jedoch steuerlich als Betriebsausgabe abziehbar war, ergab sich in Höhe der bezogenen Dividenden ein steuerlicher Verlust. Diesen Verlust maximierte die Klägerin, indem sie Aktien, deren Ausschüttungen sie bereits empfangen hatte, vorzeitig gegen solche austauschte, bei denen die Ausschüttung noch anstand.

Das Finanzamt sah hierin einen Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten und erhöhte den Gewinn der Klägerin um die bezogenen Dividenden. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage in erster Instanz ab und rechtfertigte die Gewinnerhöhungen damit, dass die britischen Aktien steuerlich nicht der Klägerin, sondern ihrer Bank zuzurechnen gewesen seien, so dass es auf einen Gestaltungsmissbrauch nicht angekommen sei.

Der BFH vertrat jedoch die Auffassung, dass die Aktien steuerlich der Klägerin zuzurechnen gewesen seien, weil ihr - anders als beim klassischen Sicherungseigentum - die wesentlichen mit den Aktien verbundenen Rechte zugestanden hätten. Werden Aktien zur Sicherheit übereignet, sind sie steuerlich ab dem Eigentumsübergang dem Erwerber und Sicherungsnehmer zuzurechnen, wenn dieser die wesentlichen mit den Aktien verbundenen Rechte (insbesondere Veräußerung und Ausübung von Stimmrechten) rechtlich und tatsächlich unabhängig vom Eintritt eines Sicherungsfalls ausüben kann.

Nicht relevant sind für die Zurechnung subjektive Absichten, die bestehenden Befugnisse auch tatsächlich wahrnehmen zu wollen. Solche Motive können jedoch bei einer Prüfung eines Gestaltungsmissbrauchs beachtlich sein.

Hinweis: Ob ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt, konnte der BFH auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des FG nicht abschließend prüfen. Der Fall wurde daher an das FG zurückverwiesen.

(aus: Ausgabe 06/2025)