Neuigkeiten zu steuerlichen Themen

Wer ein Baudenkmal vermietet, kann die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen über eine bis zu 9-prozentige jährliche Abschreibung als Werbungskosten absetzen. Voraussetzung ist, dass durch eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachgewiesen werden kann, dass es sich bei dem Objekt um ein Baudenkmal nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften handelt und die entstandenen Aufwendungen erforderlich waren.

Vermieter von Baudenkmalen sollten wissen, dass die Denkmalabschreibung nur Immobilien im Inland erfasst. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich entschieden, dass diese Beschränkung nicht gegen das Unionsrecht verstößt. Geklagt hatten in Deutschland zusammen veranlagte Eheleute, die eine in Polen belegene, denkmalgeschützte Hofanlage aufwendig zu einer Hotelanlage mit Restaurant und Wellnesseinrichtung umgebaut hatten. Für das Betriebsgebäude wollten sie eine 9-prozentige Abschreibung abziehen. Sie vertraten die Auffassung, dass die Denkmalabschreibung nach dem deutschen Einkommensteuergesetz - entgegen dem Gesetzeswortlaut - auch Baudenkmale in anderen EU-Mitgliedstaaten erfassen müsse.

Der BFH lehnte dies jedoch ab und erklärte, dass die Inlandsbeschränkung rechtlich zulässig sei. Die Bundesrichter verwiesen dabei auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), die zur vergleichbaren Denkmalabschreibung nach niederländischem Recht ergangen war.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Wer seine Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation übertragen will, kann hierfür eine Schenkung unter Zurückbehalt eines Nießbrauchs in Betracht ziehen. Über die Nießbrauchseinräumung lässt sich erreichen, dass dem Schenker weiterhin ein Wohnrecht bzw. die Mieteinnahmen aus der Immobilie zustehen.

Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt, dass ein späterer entgeltlicher Verzicht auf das eingeräumte Nießbrauchsrecht allerdings teure steuerliche Folgen haben kann. Geklagt hatte eine Frau, die ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie innehatte, so dass ihr die Mieteinnahmen zuflossen. Eigentümer der Immobilie war eine Erbengemeinschaft, der ihre Kinder angehörten. Nachdem die Erbengemeinschaft das Grundstück veräußert hatte, verzichtete die Frau auf ihr Nießbrauchsrecht und erhielt hierfür eine Entschädigung in Millionenhöhe. Das Finanzamt ging davon aus, dass die entgeltliche Ablösung des Nießbrauchsrechts als privates Veräußerungsgeschäft zu besteuern ist.

Der BFH verwarf diese Einordnung zwar, stufte das Entgelt aber als steuerbare und steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Vermietungseinnahmen ein. Eine solche steuerliche Einordnung ist nach Gerichtsmeinung geboten, wenn der Nießbraucher das Grundstück - wie im Urteilsfall - zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Entschädigung tritt an die Stelle des ohne den Verzicht fortwährenden Zuflusses an Mieteinnahmen. Losgelöst von der Nutzung des Rechts zur Einkünfteerzielung kommt dem Nießbrauchsrecht als solchem kein eigenständiger Wert zu.

Hinweis: Unerheblich ist nach Auffassung des BFH zudem, ob der Nießbraucher bei Abschluss einer entsprechenden Verzichtsvereinbarung unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck gestanden hatte. Somit kann auch ein freiwilliger Verzicht auf das Nießbrauchsrecht dazu führen, dass eine steuerbare und steuerpflichtige Entschädigung anzunehmen ist.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Nach einer Preisdelle am Immobilienmarkt, die sich von Ende 2022 bis Anfang 2024 erstreckte, holen die Immobilienpreise wieder auf: Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat ermittelt, dass die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im dritten Quartal 2025 um durchschnittlich 3,3 % gegenüber dem 3. Quartal 2024 gestiegen sind. Damit stiegen die Preise zum vierten Mal in Folge gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal wieder an.

Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im Durchschnitt gegenüber dem Vorjahresquartal am stärksten in städtischen Kreisen (+ 3,6 %) und kreisfreien Großstädten (+ 3,5 %). Auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 3,2 %. Für Eigentumswohnungen zahlten Käufer in städtischen Kreisen 4,7 % und in kreisfreien Großstädten 5,0 % mehr als im 3. Quartal 2024.

In dünn besiedelten ländlichen Kreisen kosteten Eigentumswohnungen im Schnitt 2,6 % mehr, während der Preisanstieg in dicht besiedelten ländlichen Kreisen für Eigentumswohnungen bei 5,5 % lag (+ 1,1 % für Ein- und Zweifamilienhäuser).

In den sieben größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,7 % und für Eigentumswohnungen um 2,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal.

Gegenüber dem Vorquartal war der Preisanstieg für Ein- und Zweifamilienhäuser mit + 1,0 % in kreisfreien Großstädten am höchsten. Die Preise für Eigentumswohnungen verteuerten sich mit durchschnittlich + 3,1 % am stärksten in dicht besiedelten ländlichen Kreisen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in dicht besiedelten ländlichen Kreisen (- 0,5 %) und für Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen (- 0,9 %) wurden dagegen Preisrückgänge gegenüber dem Vorquartal beobachtet.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Vermieter sind naturgemäß daran interessiert, ihre Mietobjekte schnellstmöglich abzuschreiben. Das Einkommensteuergesetz sieht bei der linearen Abschreibung aber leider nur moderate Abschreibungssätze vor: Für Wohngebäude im Privatvermögen liegen diese bei 2 % (Fertigstellung vor 2023) bzw. 3 % (Fertigstellung ab 2023) der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr. Somit unterstellt das Gesetz eine gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes von 50 bzw. 33,3 Jahren.

Im Jahr 2021 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) ein Steuerschlupfloch geschaffen und entschieden, dass Vermieter ihre Abschreibung beschleunigen können, indem sie dem Finanzamt (FA) eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachweisen. Die Hürden für den Nachweis wurden vom Gericht sehr niedrig gesetzt, so dass schon einfache Gutachten quasi den AfA-Turbo zünden konnten. Dem BFH genügten sämtliche Gutachtenformen, die den technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß eines Gebäudes plausibel darstellen konnten.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hatte auf diese Rechtsprechung im Jahr 2023 mit einem einschränkenden Erlass reagiert und geregelt, dass die FA zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder besonders akkreditierten Stellen anerkennen dürfen. Auch die inhaltlichen Anforderungen an die Gutachten wurden vom BMF damals hochgeschraubt. Im Dezember 2025 hat das BMF nun seinen Kurs korrigiert und diese strengen Nachweisregelungen wieder aufgehoben, so dass verkürzte Gebäudenutzungsdauern nun wieder einfacher nachgewiesen werden können.

Hinweis: Fortan gibt es also keine bindenden methodischen Vorgaben für Gutachten und keine Beschränkungen auf bestimmte Gutachter seitens der Finanzverwaltung mehr. Vermieter sind in der Nachweisführung also frei. Allein maßgeblich ist, dass der Nachweis nachvollziehbar und sachlich geeignet ist.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Gründe zu spenden gibt es viele: sei es zur Förderung gemeinnütziger Zwecke, zur Unterstützung bestimmter Gruppen oder zur Bekräftigung einer politischen Überzeugung durch eine Parteispende. Das Steuerrecht honoriert solche Spenden durch eine Steuerermäßigung im Rahmen der Einkommensteuer. Im Streitfall vor dem Finanzgericht Münster (FG) stellte sich die Frage, ob auch eine zurückgezahlte Miete als Spende gelten kann.

Der Kläger ist Alleingesellschafter und Geschäftsführer einer gemeinnützigen GmbH (gGmbH). Ab Fertigstellung vermietete er an die gGmbH das erste und zweite Obergeschoss eines Gebäudes zum Betrieb eines Museums. Die für die Erfüllung des Mietvertrags erforderlichen Beträge stellte er der gGmbH zur Verfügung und machte sie in seinen Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2016 bis 2019 als Spenden geltend.

Zudem erklärte er für diese Jahre gewerbliche Verluste aus der Vermietung. Nach einer beim Kläger durchgeführten Betriebsprüfung erkannte das Finanzamt den Spendenabzug nicht an. Die Verluste aus der Vermietung erkannte es zwar zunächst an, kam jedoch später zu der Auffassung, dass auch die Verluste nicht anzuerkennen seien.

Das FG gab der Klage vollumfänglich statt. Dem Kläger stehe zunächst ein Spendenabzug auch in Höhe der Mietzahlungen zu, da er diese Zahlungen unentgeltlich geleistet habe. Die Rückzahlung in Form der Miete sei keine Gegenleistung, da der Mietvertrag mit der gGmbH als Vertrag zwischen nahestehenden Personen steuerlich anzuerkennen sei. Die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags scheitere auch nicht daran, dass der Kläger die Miete zuvor zur Verfügung gestellt habe. Die aus der Vermietung resultierenden Verluste seien als gewerbliche Verluste anzuerkennen, so dass insoweit keine Saldierung mit dem Spendenabzug möglich sei.

Insbesondere fehle es nicht an einer Gewinnerzielungsabsicht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung sei grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Einnahmenüberschuss beabsichtigt sei. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sich der Betrieb in den Streitjahren und in den vom Finanzamt angeführten Folgejahren, die zudem noch von der Corona-Pandemie geprägt gewesen seien, noch in der Anlaufphase befunden habe. Schließlich sei auch nicht ersichtlich, dass der Kläger die Vermietungstätigkeit nur aus im Bereich seiner Lebensführung liegenden Gründen oder Neigungen ausgeübt habe.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Gut zu wissen für Anleger und Münzsammler: Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat nicht nur die Spielregeln für die Umsatzsteuer auf Sammlermünzen aus Edelmetallen für 2026 festgelegt, sondern auch die Gold- und Silberpreise bekanntgegeben, die darüber entscheiden, wann der ermäßigte Steuersatz greift. Für steuerpflichtige Umsätze mit Sammlermünzen aus Edelmetallen gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz dann, wenn die Bemessungsgrundlage für die Umsätze der Münzen mehr als 250 % des auf Basis des Feingewichts berechneten Metallwerts ohne Umsatzsteuer beträgt. Für das Kalenderjahr 2026 ergibt sich laut aktuellem BMF-Schreiben Folgendes:

• Goldmünzen: Für steuerpflichtige Umsätze mit Goldmünzen muss der Unternehmer zur Bestimmung des zutreffenden Steuersatzes den Metallwert grundsätzlich anhand der aktuellen Tagespreise für Gold ermitteln. Maßgeblich ist der von der Londoner Börse festgestellte Tagespreis (Nachmittagsfixing) für die Feinunze Gold (1 Feinunze = 31,1035 g). Dieser in US-Dollar festgestellte Wert muss anhand der aktuellen Umrechnungskurse in Euro umgerechnet werden. Aus Vereinfachungsgründen kann der Unternehmer jedoch auch den letzten im November festgestellten Goldtagespreis für das gesamte folgende Kalenderjahr zugrunde legen. Für 2026 beträgt der Goldpreis (ohne Umsatzsteuer) 116.139 EUR/kg.
• Silbermünzen: Auch bei der Ermittlung des Metallwerts von Silbermünzen kann der Unternehmer statt der jeweiligen Tagesnotierung aus Vereinfachungsgründen den letzten im November festgestellten Preis je Kilogramm Feinsilber für das gesamte folgende Kalenderjahr zugrunde legen. Für 2026 ist die Wertermittlung nach einem Silberpreis (ohne Umsatzsteuer) von 1.464 EUR/kg vorzunehmen.

Hinweis: Das BMF-Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht und steht auch auf der Homepage des BMF zur Verfügung.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Regelmäßig einmal im Jahr aktualisiert das Bundesministerium der Finanzen (BMF) die landesspezifischen Pauschbeträge für Verpflegungsmehraufwendungen und Übernachtungskosten, die bei betrieblich bzw. beruflich veranlassten Auslandsreisen zur Anwendung kommen. Das BMF hat nun eine Anpassung ab dem 01.01.2026 vorgenommen. Verändert wurden damit die Pauschalen für mehrere Länder, unter anderem für Albanien, Bulgarien, China, Estland, Irland, Israel, Katar, Lettland, Liechtenstein, Litauen, Malta, Mexiko, die Niederlande, Rumänien, Schweiz, Ukraine und Venezuela.

Hinweis: Die Pauschbeträge für Übernachtungskosten gelten nur bei der Erstattung durch den Arbeitgeber. Nicht anwendbar sind die Pauschbeträge beim Werbungskosten- und Betriebsausgabenabzug; hier sind weiterhin nur die tatsächlich angefallenen Übernachtungskosten abziehbar. Die genannten Verpflegungspauschalen sind hingegen sowohl steuerfrei erstattungsfähig als auch als Werbungskosten abziehbar.

Bei eintägigen Reisen in das Ausland ist der entsprechende Pauschbetrag des letzten Tätigkeitsortes im Ausland maßgebend. Bei mehrtägigen Reisen in verschiedenen Staaten gilt für die Ermittlung der Verpflegungspauschalen am An- und Abreisetag sowie an den Zwischentagen (Tage mit 24 Stunden Abwesenheit) die folgende Regelung:

• Bei der Anreise vom Inland in das Ausland oder vom Ausland in das Inland (jeweils ohne Tätigwerden) ist der Pauschbetrag des Ortes maßgebend, der vor 24 Uhr Ortszeit erreicht wird.
• Bei der Abreise vom Ausland in das Inland oder vom Inland in das Ausland ist der entsprechende Pauschbetrag des letzten Tätigkeitsortes maßgebend.
• Für die Zwischentage ist in der Regel der Pauschbetrag des Ortes maßgebend, den der Arbeitnehmer vor 24 Uhr Ortszeit erreicht.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Seit dem 01.01.2026 können Minijobber monatlich 603 EUR steuerfrei hinzuverdienen, statt bisher 556 EUR. Die Anhebung der Verdienstgrenze resultiert daraus, dass der Mindestlohn zum Jahreswechsel auf 13,90 EUR angehoben wurde; bis 2025 lag er noch bei 12,82 EUR pro Stunde. Seit 2022 ist die Minijobgrenze dynamisch an den Mindestlohn gekoppelt. Im Jahr 2026 können Minijobber somit weiterhin rund 43 Stunden pro Monat arbeiten, ohne dass sie das neue monatliche Verdienstlimit von 603 EUR überschreiten.

Ob im Privathaushalt, in der Gastronomie oder im Einzelhandel - ein Minijob lohnt sich nicht nur für Studenten und Rentner, sondern auch für Angestellte und Selbständige. Der Minijob bietet zahlreiche steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Vorteile: In der Regel fallen für Minijobber keine Beiträge zur Kranken-, Pflege- und Arbeitslosenversicherung an. Lediglich Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung werden anteilig vom Arbeitsentgelt einbehalten, von denen sich Minijobber auf Antrag aber auch befreien lassen können. Steuerlich kann der Arbeitslohn pauschal mit zwei Prozent versteuert werden. Diese Pauschsteuer übernimmt in der Praxis meist der Arbeitgeber; alternativ ist auch eine individuelle Besteuerung möglich.

Gegenüber dem Finanzamt besteht für Minijobber in den meisten Fällen kein Handlungsbedarf. Wurde der Arbeitslohn vom Arbeitgeber pauschal versteuert, muss der Verdienst nicht in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Die steuerlichen Pflichten gelten durch die Pauschalversteuerung als erfüllt.

Die Verdienstgrenze darf in einzelnen Monaten auch überschritten werden, denn entscheidend ist, dass die Grenze im Jahresdurchschnitt eingehalten wird und der Arbeitslohn nicht erheblich schwankt. Bei zwölf Arbeitsmonaten können Minijobber im Jahr 2026 insgesamt also bis zu 7.236 EUR verdienen. Steuerfreie Zuschläge für Sonntags-, Feiertags- oder Nachtarbeit zählen nicht dazu, regelmäßige Einmalzahlungen wie Weihnachtsgeld aber schon.

Eine vorübergehende Überschreitung der Verdienstgrenze ist in bestimmten Fällen zulässig: Wer kurzfristig Kollegen vertreten muss (z.B. wegen Krankheit oder Urlaub), darf bis zu zwei Monate im Jahr das Doppelte der üblichen Monatsgrenze verdienen. Damit sind im Jahr 2026 ausnahmsweise bis zu 1.206 EUR im Monat als Zusatzverdienst möglich, ohne dass der Minijobstatus verloren geht.

Hinweis: Ende Juni 2025 waren mehr als sieben Millionen Minijobber bei der Minijob-Zentrale gemeldet, davon rund 259.000 als Haushaltshilfe. Zum 01.01.2027 wird die Minijobgrenze weiter auf 633 EUR pro Monat angehoben, da sich der Mindestlohn dann auf 14,60 EUR erhöht.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Kapitalgesellschaften unterliegen nach dem Handelsgesetzbuch diversen Offenlegungspflichten; sie müssen beispielsweise ihren Jahresabschluss, ihren Lagebericht, ihren Konzernabschluss, ihren Konzernlagebericht und andere Unterlagen der Rechnungslegung elektronisch und spätestens ein Jahr nach dem Abschlussstichtag des jeweiligen Geschäftsjahrs an das Unternehmensregister übermitteln. Geschieht dies nicht rechtzeitig oder nicht vollständig, führt das Bundesamt für Justiz ein Ordnungsgeldverfahren durch.

Das Bundesamt hat nun erklärt, dass bei nicht rechtzeitig eingereichten Rechnungslegungsunterlagen für das Geschäftsjahr mit dem Bilanzstichtag des 31.12.2024 (Frist also: 31.12.2025) nicht direkt ein Ordnungsgeldverfahren eingeleitet werde. Aufgrund der anhaltenden Nachwirkungen der Corona-Pandemie wird die Behörde entsprechende Ordnungsgeldverfahren erst ab Mitte März 2026 einleiten. Das Bundesamt weist aber darauf hin, dass eine solche Karenzzeit nun letztmalig gewährt werde, so dass für die Unterlagen des Geschäftsjahrs 2025 nicht mehr mit einer erneuten faktischen Fristverlängerung gerechnet werden kann.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Für das Jahr 2026 liegt das aktuelle Verzeichnis der von der Mehrwertsteuer befreiten Goldmünzen vor. Grundlage ist die Mehrwertsteuersystem-Richtlinie (MwStSystRL), die die Sonderregelung für Anlagegold enthält. Die Europäische Kommission hat die entsprechende Liste am 14.11.2025 im Amtsblatt der EU veröffentlicht. Ergänzend hierzu hat das Bundesfinanzministerium (BMF) die Liste mit Schreiben vom 27.11.2025 offiziell bekanntgemacht.

Die im Verzeichnis aufgeführten Goldmünzen erfüllen nach Einschätzung der Mitgliedstaaten die Voraussetzungen der MwStSystRL und gelten damit unionsweit als Anlagegold. Ihre Lieferung ist während des gesamten Kalenderjahres 2026 von der Umsatzsteuer befreit. Die Steuerbefreiung erstreckt sich grundsätzlich auf alle Emissionen einer in der Liste enthaltenen Münze. Ausgenommen sind lediglich Münzen mit einem Feingehalt von weniger als 900 Tausendsteln.

Zugleich stellt das BMF - in Übereinstimmung mit der bisherigen Verwaltungspraxis - klar, dass die Liste nicht abschließend ist. Auch Goldmünzen, die nicht ausdrücklich im Verzeichnis aufgeführt sind, können von der Mehrwertsteuer befreit sein, sofern sie die materiellen Voraussetzungen der MwStSystRL erfüllen. Maßgeblich ist dabei unter anderem, dass der Metallwert der Münze ihren Nennwert nicht erheblich übersteigt. Der Metallwert ist anhand des aktuellen Tagespreises für Gold (Londoner Nachmittagsfixing) zu ermitteln.

Wie in den Vorjahren basiert auch das Verzeichnis für 2026 auf den Beiträgen der Mitgliedstaaten gemäß der MwStSystRL. Die Liste ist alphabetisch nach den Ausgabeländern und den Bezeichnungen der Münzen geordnet. Münzen der gleichen Kategorie sind aufsteigend nach ihrem Nominalwert sortiert. Diese Struktur hat sich in der Praxis bewährt und sorgt für eine klare und einheitliche Orientierung.

Hinweis: Das Verfahren zur jährlichen Veröffentlichung des Verzeichnisses hat sich etabliert. Auch das Verzeichnis für 2026 trägt somit zur Rechtssicherheit bei und unterstützt Händler, Sammler, Investoren sowie steuerliche Berater bei der korrekten Anwendung der Steuerbefreiung für Anlagegold.

(aus: Ausgabe 03/2026)